Vast-Goed: Huizen zijn Kruisen

Kleine kinderen, kleine zorgen en grote kinderen grote zorgen. Het gezegde is overbekend. Vervang nu het woord 'kinderen' door 'beleggers' en een nieuwe waarheid is geboren. U herinnert zich ongetwijfeld uw eerste beursorder. U maakte een klein bedrag vrij, dacht lang na over welk aandeel u kopen zou, om nadien telkens opnieuw de koersevolutie te volgen. Daarbovenop zocht u gretig naar nieuws en informatie die u verder kon helpen. Naarmate uw budget groter werd verdween die focus. Onder het motto ‘beleg niet al je eitjes in hetzelfde mandje’, past u nu de 'verdeel en heers'-strategie toe: de reeds gediversifiëerde effectenportfolio wordt aangevuld met obligaties, spaarpensioenplannen, TAK-23 producten (waar zelfs Wikipedia moeilijk een omschrijving voor kan vinden) en liefst nog een mooie villa met zwembad in Spanje, als ‘droominvestering’.

In onze contreien wordt vastgoed vaker beschouwd als de ultieme belegging. Het woord 'vast-goed’ alleen al ademt rust en zelfvertrouwen uit. Doch de waarheid onder ogen zien, aan de hand van wat zich de jongste dertig jaar heeft afgespeeld, is niet direct 's mens grootste kwaliteit. Geld is een feestvarken namelijk en aangezien dat feest de laatste jaren volop in vastgoedkringen plaatsvond, was er geen gebrek aan een toestroom van middelen. Tot de crisis toesloeg. Onvoorspelbaar volgens velen die destijds aan het roer stonden (en nog steeds staan!), al zag al wie over maar een greintje boerenverstand beschikt dit van mijlenver aankomen. En om te weten waar we nu staan, is het essentieel te begrijpen wat zich afspeelde vóór de crisis.

Vooreerst is het belangrijk te beseffen dat activa-inflatie even verleidelijk als gevaarlijk is. Stijgende activa (zoals huizenprijzen) creëren niets meer dan een illusie van rijkdom. Politici zijn dol op activa-inflatie omdat ze aan de basis liggen van de stijging van belastingsinkomsten (en campagnebijdragen.) Zulke inflatie laat zelfs toe te dromen over eeuwige begrotingsoverschotten. Politici zullen zich dus hevig verzetten wanneer de Federal Reserve of ECB tussenkomt. Bovendien is de centrale bank geneigd om activa-inflatie te negeren. Zelfs topbankiers vallen ten prooi aan manische begrippen uit nieuwe tijdperken, nieuwe modellen en economische wonderen. Doch eens activa-inflatie het economische systeem begint te besmetten – en daarbij een zeepbel-economie creëert – start ook de structurele beschadiging van het financiële systeem. De Federal Reserve trachtte jarenlang te achterhalen of de economie al dan niet onder een activa-zeepbel gebukt ging. Voorzitter Alan Greenspan maakte destijds komaf met de discussie door te zeggen dat de waarheid zich pas zou openbaren eens de feiten zich hadden voltrokken. Van een ongelukkige analyse gesproken.

Onderstaande grafiek toont via welke tussenstadia een zeepbel zich uiteindelijk vormt. U herkent ongetwijfeld enkele bekende patronen:

De gevolgen van activa-inflatie zijn al gauw terug te vinden in de consumptie. Extra kredieten leiden namelijk tot hogere activaprijzen, waardoor extra onderpand wordt gecreëerd voor (andermaal) bijkomende kredieten. Dit verse krediet zorgt op zijn beurt weer voor hogere activaprijzen. Zo is de vicieuze cirkel rond.

Een voorbeeld uit de vastgoedmarkt schept klaarheid: U koopt per 1 januari 2010 een landhuis dat gelegen is te Californië voor $250 000. U leent het volledige bedrag in de vorm van een hypotheek. Er heerst echter een groot geldaanbod op de markt en aankopen financieren met kredieten zijn schering en inslag. Dit leidt, zoals hierboven beschreven, tot een stijging van de activaprijzen. Per 1 januari 2011 blijkt uw huis niet $250 000 plus de jaarlijkse inflatie waard te zijn, maar wel $300 000. Een activawaardestijging van maar liefst $50 000. U hebt echter al een tijdje een nieuwe wagen op het oog, maar beschikt niet over de financiële middelen om die gloednieuwe, rijkelijk met chroom versierde BMW aan te kopen. Het financiële systeem voorziet gelukkig dat, aangezien uw huis een (niet-gerealiseerde!) meerwaarde heeft, u een bijkomende lening mag afsluiten (Home Equity Loan). In dit geval kunt u dus $50 000 extra opnemen aan kredieten. In vele gevallen spreken we zelfs over coëfficiënten die boven de 100% uitkomen. Zo kunt u dus méér opnemen dan de niet-gerealiseerde, (meer)waarde van uw huis. De gelden vrijgemaakt via deze financieringsvorm kunnen aangewend worden voor de aankoop van goederen. Zodoende vormen de vele opties op die BMW plots ook geen probleem meer. (Ik herhaal: toplui beweren nog steeds dat de crisis in vastgoed onmogelijk te voorzien was. Nu jij!)

U begrijpt zonder meer dat de keerzijde van de medaille, dalende activaprijzen, diepe wonden snijdt in de economie en voornamelijk putten achterlaat bij de consument. Laat net dat laatste zijn waar we nu conclusies uit moeten trekken. Inflatie zal onvermijdelijk toeslaan dankzij ongebreidelde geldcreatie. De stabilisatie van vastgoed staat dan ook hoog op het verlanglijstje van politici om zodoende de ‘massa’ tevreden te houden en hen in de waan te laten dat er geen verarming is. Maar vanuit beleggingsstandpunt rijst de vraag wie later uw eigendom zal kunnen overkopen tegen zijn volle geïnflateerde prijs? Leningen op 30 en 40 jaar zijn al lang geen uitzondering meer, en zonder twee inkomens red je ook dat niet meer. Velen worden de nieuwe slaven van hun huis. Als de rentevoet ook maar iets stijgt (om alsnog het volk te doen geloven dat men de inflatie bestrijdt), zal u verschieten hoeveel bouwgronden en woningen er nog te koop staan. Het verleden leert dat huizenprijzen en huurinkomsten immer onder druk komen te staan. Laatst sprak ik met een Amerikaans koppel met heel wat levenswijsheid in pacht. Zij zeiden: ‘het is voor het eerst dat hoogopgeleiden geen werk meer vinden en genoodzaakt worden hun woning te verkopen’.

Het investeringsperspectief van vastgoed is dus onvoldoende interessant om de zwakke flexibiliteit ervan te counteren. Huurprijzen en waarderingsprijzen lopen een sterk verhoogd risico om door stijgende rentevoeten en een gebrek aan koopkracht onder de massa, de volgende inflatiegolf niet optimaal te volgen.

Huizen zijn kruizen